导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思>

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。