近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别)特点，剩余经(jīn鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别g)营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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