饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低为什么懂手机的人都不用华为的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，为什么懂手机的人都不用华为如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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