5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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