5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？"存(cún)量时代(dài)，机构(gòu)布局地产“风物长宜放眼(yǎn)量”，精耕细作个股(gǔ)成共识(shí)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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