5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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