5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī社日节是什么节日 社日节是农历几月初几)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为社日节是什么节日 社日节是农历几月初几房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公社日节是什么节日 社日节是农历几月初几募(mù)的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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