文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(z没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思hù)房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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