文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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