近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募RE下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长ITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bā下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长o)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营(yíng)的(de)假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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