文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众(4斤是多少克，0.4斤是多少克zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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